نرخ دلار که تا کانال ۲۱ هزار تومان نیز عقب‌نشینی کرده بود، در روزهای اخیر تحت تاثیر اخبار انتخابات ریاست جمهوری ۱۴۰۰، برکناری رئیس کل بانک مرکزی و احتمال موکول شدن توافق در وین به بعد از اعلام نتایج انتخابات…

حال این سوال مطرح است که اگر بر خلاف انتظارات قبلی اجرایی شدن برجام و رفع تحریم‌ها به بعد از انتخابات موکول شود و از سوی دیگر وعده‌های انتخاباتی برخی از کاندیداها از افزایش چند برابری یارانه گرفته تا افزایش هرچه بیشتر وام ازدواج به نگرانی‌های تورمی بیافزاید و به تنور نرخ دلار بدمد، چه سرنوشتی در انتظار دیگر بازارها از جمله بازار مسکن است؟
بررسی‌ها نشان می‌دهد در چنین شرایطی نه تنها روند کاهشی قیمت‌ها در بازار مسکن که از ابتدای ۱۴۰۰ آغاز شده، متوقف می‌شود بلکه احتمالا رکود ۷ ماهه بازار ملک نیز پایان یافته و با ورود تقاضای سرمایه‌ای مجددا تعداد معاملات در بازار مسکن افزایش خواهد یافت.
التهاب بازار مسکن با التهاب ارز
در یک سال اخیر به دنبال التهاب در بازار ارز، قیمت ملک و همچنین تعداد خرید و فروش‌ها در بازار مسکن افزایش یافته است. چراکه هرچند گرانی مسکن موجب کاهش قدرت خرید و خروج متقاضیان واقعی مسکن از این بازار شده است، اما در مقابل نگرانی‌های تورمی، بخشی از سرمایه و نقدینگی‌هایی که به عنوان سپرده در بانک‌ها قرار داشت را خارج کرده و در بازارهای دارایی چون ملک، خودرو، سهام، طلا و … نشاند.
از همین رو در یک سال اخیر شاهد هجوم تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن بودیم، موضوعی که نه تنها موجب رونق خرید و فروش در بازار ملک شد، بلکه رشد بیش از ۷۰ درصدی قیمت‌ها در فاصله فروردین تا آبان ۹۹ را رقم زد. در این فاصله زمانی نرخ دلار نیز حداقل رشد بیش از ۸۰ درصدی را تجربه کرده بود.
در این ۶ ماه با وجود رشد بعضا دو رقمی قیمت ماهانه مسکن به طور متوسط هر ماه در تهران بیش از ۱۰ هزار مورد معامله مسکن به ثبت رسیده که نشان از رونق خرید و فروش ملک دارد.
رکود بازار مسکن با رکود ارز
اما با فروکش کردن التهاب بازار ارز از آبان ۹۹، بازار مسکن نیز در رکود فرو رفت.
در واقع نرخ دلار که تا اواخر مهر ماه تا بیش از ۳۰ هزار تومان افزایش یافته بود، به دنبال شکست ترامپ در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و خوش‌بینی به رفع تحریم‌ها رو به کاهش گذاشت و برای چند ماه در محدوده ۲۵ هزار تومان باقی ماند.
با افت التهاب در بازار ارز و کاهش انتظارات تورمی، تقاضای سرمایه‌ای نیز از بازار مسکن خارج شد. این در حالی بود که پیش از آن نیز تقاضای واقعی و مصرفی نیز به دلیل گرانی از بازار خارج شده بود. از این رو رکود سنگینی در بازار مسکن رقم خورد و تعداد معاملات به کمتر از ۵ هزار مورد در ماه رسید، موضوعی که از آبان ۹۹ شروع شده و تا اردیبهشت ۱۴۰۰ ادامه یافته است.
با این حال به دلیل چسبندگی قیمت‌ها در بازار مسکن، افت قیمت مسکن با تاخیر شروع شد. در واقع تا پیش از عید حتی قیمت مسکن با شیب نسبتا ملایمی افزایش یافت. اما در دو ماه ابتدایی ۱۴۰۰ با تداوم افت نرخ ارز، کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن نیز شروع شد. به طوریکه در دو ماه ابتدای سال نزدیک به ۵ درصد قیمت‌ها کاهش یافتند. اما همچنان رکود بر بازار مسکن سایه افکنده است.
رشد دلار مسکن را از رکود خارج می‌کند؟
بررسی‌های بازار مسکن نشان می‌دهد که التهابات ارزی می‌تواند موجب شود که بخشی از سرمایه‌های نگران از تورم بار دیگر وارد بازار ملک و رونق این بازار شوند.
به طور مثال در فاصله خرداد تا آبان ۹۸ با کاهش التهابات ارزی رکود به بازار مسکن سایه افکند، اما بعد از آبان ۹۸ با شروع افزایش نرخ دلار تعداد معاملات نیز شروع به افزایش کرد.
حال نیز این گمانه مطرح است در صورتی‌که دلار به مسیر افزایشی بازگردد، نه تنها مانع از تداوم روند کاهشی قیمت‌ها در بازار مسکن شود، بلکه با ورود موج جدیدی از تقاضای سرمایه‌ای به این بازار رونق را بار دیگر به آن بازگرداند.