بخشی از اجاره بها یا قیمت سایر گروه‌های کالاها مربوط به بخش واقعی اقتصاد است و بخش دیگر آن مربوط به بخش غیر واقعی است.

به گزارش راهساز به نقل از آفتاب یزد: آن چه که در بازار مسکن تاثیر‌گذار است هم عرضه مسکن است و هم شاخص‌های کل پولی؛ وقتی هر دوی این‌ها وضعیت مناسبی نداشته باشند نتیجه‌اش می‌شود رشد اجاره بها

آفتاب یزد: اجاره بهای مسکن در یک ماه گذشته رتبه سوم تورم را در بین کالاها و خدمات به خود اختصاص داده و کارشناسان معتقدند به علت جا ماندن تورم اجاره نسبت به قیمت مسکن، روند افزایش اجاره بها ادامه خواهد داشت. این در حالی است که شواهد نشان می‌دهد دولت علی رغم وعده‌هایی که تا کنون داده، نمی‌تواند اجاره بها را کنترل کند چرا که همچنان سیاست دستوری را در پیش گرفته است. با این حال باید دید راه حل کنترل اجاره بها چیست؟
>تاثیر تورم بر اجاره بهای مسکن
مطابق اعلام مرکز آمار ایران در دی‌ماه ۱۴۰۰ دخانیات با ۵.۱ درصد، نان و غلات ۴.۸ درصد، اجاره مسکن ۴.۶ درصد، مسکن ۴.۵ درصد و هتل و رستوران با ۴.۱ درصد به ترتیب بالاترین نرخ تورم ماهیانه را در بین کالاها و خدمات به خود اختصاص داده‌اند و کمترین میزان رشد به ترتیب به آب، برق و سوخت با منفی ۵.۲ درصد، گوشت قرمز و گوشت ماکیان منفی ۰.۲ درصد، سبزیجات منفی ۰.۱ درصد، گوشت قرمز، سفید و فرآورده‌های آنها ۰.۲ درصد، میوه و خشکبار با ۰.۲ درصد اختصاص یافته است.
درصد تغییر شاخص اجاره مسکن نسبت به ماه مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه اجاره) نیز ۲۸.۶ درصد اعلام شده است. همچنین درصد تغییر شاخص اجاره مسکن در ۱۲ ماهه منتهی به دی ماه ۱۴۰۰ (تورم سالیانه اجاره بها) ۲۶.۹ درصد اعلام شده است. این در حالی است که نرخ تورم نقطه به نقطه و تورم سالیانه مسکن (قیمت مسکن) به ترتیب ۲۸.۶ و ۲۷.۱ درصد اعلام شد.
با توجه به این آمار، اجاره بهای مسکن در یک ماه گذشته رتبه سوم تورم را در بین کالاها و خدمات به خود اختصاص داده و کارشناسان معتقدند به علت جا ماندن تورم اجاره نسبت به قیمت مسکن، روند افزایش اجاره بها ادامه خواهد داشت.
>گزارش‌های میدانی چه می‌گوید؟
گزارشهای میدانی از خیزش بی‌سر و صدای اجاره بهای مسکن حکایت دارد. مطابق آمار بانک مرکزی، تورم نقطه به نقطه مسکن (رشد سالیانه قیمت مسکن) شهر تهران از ۹۹ درصد در آذرماه سال گذشته به ۲۱ درصد در آذرماه امسال رسیده است. در حالی که رشد اجاره بها در پایتخت که تا سال گذشته ۲۹.۴ درصد بود آذرماه ۱۴۰۰ به ۵۱.۲ درصد رسید. رقم رشد اجاره بها در کل کشور از ۳۲.۴ درصد در آذر پارسال به ۵۴.۲ درصد در آذر امسال رسیده است.
رشد قیمت اجاره در شرایطی به میزان افزایش قیمت مسکن نزدیک می‌شود که سال گذشته فاصله محسوسی بین این دو شاخص وجود داشت. مطابق تحلیلی که دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در ۲۵ دی ماه امسال ارائه داد، با توجه به همبستگی قیمت مسکن و نرخ اجاره‌ بها و رهن، افزایش قیمت مسکن با تاخیر منجر به افزایش قیمت رهن و اجاره اماکن مسکونی شده است.
به طور مثال، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در آذر ماه ۱۳۹۸ بیش از ۱۳.۴ میلیون تومان و این شاخص (متوسط قیمت هر متر مسکن) در آذر ماه ۱۴۰۰ به بیش از ۳۲ میلیون تومان در هر متر رسیده که این رشد بیش از ۱۰۰ درصدی و دو برابری همزمان قیمت هر متر مسکن و اجاره بها موید ادعای همبستگی قیمت مسکن و اجاره بهاست.
بررسیهای میدانی نشان می‌دهد با ورود به نیمه دوم سال جاری از تعداد فایلهای مرغوب در بازار اجاره کاسته شده است. از طرف دیگر همچون سالهای اخیر بیشترین عرضه آپارتمانهای اجاری در شمال تهران صورت می‌گیرد و به دلایلی همچون افزایش سنگین نرخ اجاره در شمال پایتخت که به کوچ منطقه‌ای از نیمه شمالی به مرکز و
نیمه جنوبی تهران منجر شده و همچنین کاهش ساخت و ساز، فشار بازار اجاره در مناطق میانی افزایش پیدا کرده است. بر این اساس مناطق مرکزی و جنوبی تهران با کمبود مسکن اجاری مواجه هستند.
از سوی دیگر سهم بالای اجاره در سبد هزینه دهک‌های پایین درآمدی و همچنین افزایش اجاره‌نشین‌ها طی یک دهه اخیر، عرصه را برای بسیاری از خانوارها تنگ کرده ‌است.
>تدابیر دولتی
دولت طی دو سال اخیر در شرایط اپیدمی ویروس کرونا، حداکثر افزایش مجاز سالیانه نرخ اجاره در شهر تهران، سایر کلانشهرها و دیگر شهرهای کشور را به ترتیب ۲۵، ۲۰ و ۱۵ درصد تعیین و اعلام کرد که صاحبخانه‌ها حق ندارند بیش از این مقدار، اجاره را بالا ببرند؛ در حالی که مطابق آمار رسمی در آذرماه ۱۴۰۰ رشد سالیانه اجاره در کل کشور ۵۴ درصد و در شهر تهران ۵۱ درصد بود. هرچند گزارشها نشان می‌دهد در مواردی صاحبخانه‌ها در پایتخت مبلغ قرارداد مستاجران را تا ۱۰۰ درصد بالا برده‌اند.این در حالی است که بر اساس اعلام معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی متوسط اجاره بهای هر متر مربع مسکن در تهران در آذر ماه امسال ۸۴ هزار تومان است که به این معنی است مستاجر یک واحد ۵۰ متری در پایتخت باید ماهانه ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان و یک واحد ۱۰۰ متری ۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان اجاره بها پرداخت کند.این در حالی است که در مهر ماه سال ۱۳۹۸، متوسط اجاره هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۴۰ هزار تومان بود که رشد بیش از ۱۰۰ درصدی اجاره بها طی دو سال گذشته را شاهدیم.
ظاهرا اقداماتی همچون تعیین سقف برای افزایش اجاره بها نیزنتوانسته مانع از رشد قیمت اجاره شود. در اصل ماجرا از این قرار است که این بار نیز سیاست شکست‌خورده قیمت‌گذاری دستوری و تعیین سقف اجاره به عنوان راهکار محبوب مسئولان اتخاذ شد اما با انتشار آمار رسمی، مشخص شد در تابستان امسال افزایش اجاره‌بها ضمن ثبت رکورد تاریخی، بسیار فراتر از سقف مدنظر مسئولان بوده‌است. در نهایت شواهد نشان می‌دهد سیاست بهینه هر چه باشد، قیمت‌گذاری دستوری و عدم انتشار آمار قیمتی نمی‌تواند راهگشای بازار مسکن باشد.با این همه روز گذشته در جلسه ستاد هماهنگی اقتصادی دولت، مرکز آمار ایران در مورد تورم دی ماه و اجاره مسکن در سبد هزینه خانوار مطرح و پس از بررسی مقرر شد ستاد هماهنگی
اقتصادی سیاست حمایتی در این زمینه را با هدف کنترل رشد اجاره بها و حمایت از اجاره‌نشینان تدوین و ارائه کند.
اما سوال اینجاست که از آن جایی که به گفته کارشناسان اقتصاد دستور پذیر نیست، با این حال آیا دولت می‌تواند قیمت اجاه بها را کنترل کند؟
>عرض مسکن و شاخص کل پولی دلیل اصلی افزایش اجاره بها
هادی حق شناس، اقتصاددان در این رابطه گفت:« بخشی از اجاره بها یا قیمت سایر گروه‌های کالاها مربوط به بخش واقعی اقتصاد است و بخش دیگر آن مربوط به بخش غیر واقعی است. منظور از بخش واقعی سمت عرضه و تقاضا است و منظور از بخش غیر واقعی شاخص‌های کل پولی است. نمی‌شود پایه پولی و نقدینگی رشد بین ۳۰ تا ۴۰ درصد داشته باشد، بعد انتظار داشته باشیم قیمت مسکن ارزان باشد. از سوی دیگر هم نمی‌شود تعداد واحد‌های عرضه شده در سال کمتر از تعداد ازدواج به علاوه تخریب بافت‌های فرسوده باشد و آن وقت انتظار داشته باشیم قیمت مسکن یا اجاره بها کاهش یابد.»وی تصریح کرد:« بنابراین آنچه که در بازار مسکن تاثیر‌گذار است هم عرضه مسکن است و هم شاخص‌های کل پولی؛ وقتی هر دوی این‌ها وضعیت مناسبی نداشته باشند نتیجه‌اش می‌شود رشد اجاره بها. به عبارت ساده‌تر مسئولان صد‌ها وعده و هزاران دستور هم بدهند باز باید دید آیا مجموعه این سیاست‌ها منجر به تقویت سمت عرضه مسکن شده است؟ مضاف بر آن در بخش سیاست‌های پولی و مالی آیا رشد نقدینگی یا پایه پولی متناسب با اقتصاد است؟ وقتی این موارد با یکدیگر سازگار نباشند باید شاهد افزایش اجاره بها و تورم باشیم. وقتی رشد تورم نقطه به نقطه و همچنین ماهانه افزایشی باشد نمی‌توان انتظار داشت که قیمت اجاره بها کاهشی باشد و این دلیل اصلی افزایش اجاره بها در کشور ما است.»
این کارشناس تاکید کرد:« تا همین لحظه، علی رغم همه وعده‌هایی که داده شده عرضه مسکن تقویت نشده و در کنار آن در شاخص‌های پولی هم اتفاق خاصی نیفتاده است بنابراین وقتی این دو مورد به سمت شاخص‌های مطلوب نروند نمی‌توان انتظار داشت که اجاره بهای مسکن وضعیت مطلوبی داشته باشد. دولت اگر میخواهد اجاره بها را کنترل کند این کار را نمی‌تواند با دستور انجام دهد بلکه تمام تلاشش باید این باشد که در وهله اول شاخص‌های پولی را اصلاح کند و در وهله دوم در بخش عرضه مسکن تسهیلات عرضه مسکن را افزایش دهد.»